2020年,宁波楼市的哥德巴赫猜想。业内人士这么说……

2020

宁波这座城

我深爱

FALL IN LOVE WITH A CITY

坚守“房住不炒”大前提,

因城施策体现更多灵活和实操性,

房价将会如何?

―观

―察

2020年

关于楼市的哥德巴赫猜想

吴先生,大学毕业二年,过了年就25岁了。目前与女友蜜里调油,处在深深的热恋期。

90后的小情侣,想得很明白。如果房价可以承受,就在2020年买一套小面积的房子作为婚房,付了首付,两人一起还贷,共同打拼。

如果房价嗖嗖上升,咱也不怕,租房过渡,等到经济实力允许再入手也不迟。

一颗红心,两手准备。不过吴先生还是忍不住猜想,2020年,楼市的关键词是什么?

关于2020年楼市猜想,我们在房产听众群里做了一个调查。

2020年

宁波楼市

开始你的楼市猜想……

宁波楼市

2020年

摄:布布

观点

2020年宁波楼市的猜想

关于2020年宁波楼市,我们来听听宁波房地产行业的资深从业者的观点。

01

刘杰

二十一世纪不动房宁波区域副总、

媒体发言人。

《939新家缘》特邀嘉宾

1、2020年宁波楼市的整体基调还是以稳为主。

“首先,从政策面来讲的话,‘稳’字当头是2020年房地产市场的主基调。坚守“房住不炒”大前提,还是要稳定房价,我觉得2020年的一个关键字,应该是“稳”。

在“稳”字当头的前提下,因城施策的分量将更重。每个城市可能会因城施策,还会配套不同的一些地方政策,包括宁波。持续了两年多的限购政策,2020年应该还是会持续。”

2、2020的房价应该是“锁住”的

“我个人觉得2020年的这个市场行情,应该很难再重演2019年的这种量价齐升的这么一种火热状态。

因为2019年的成交量,已经透支了很大的一个购买力,也需要一定时间周期来消化。

特别是我们到了(2019年)11月、12月的时候,土拍的政策也有调整,之前所看到的地价不管开多高,都是20750元/平的天花板价格,然后再配套一些人才保障房,但是现在,直接来个“限房价竞地价”,也就是说规定你这块地未来的销售价格给你限制好。

我觉得未来的土拍上面首先应该是“锁住”的,这对2020年房价有所抑制。

3、一二手房倒挂现象依旧存在

2019年出现了多个一二手房倒挂的区域。

比如:奉化板块。不过从成交量来看,奉化的二手房的成交量可能是一手房的1/3左右。

图:华星研策

那为什么出现这个情况呢?一方面是奉化的新房供应量大。另一方面,政府对新房价格有一个“指导价”,俗称“限价”。而二手市场更多的是市场调节的结果,它不受这些因素的影响。

2020年,一二手房价格倒挂的现象还是会有。

02

房产老司机

房产老司机公众号创始人

(有20年房产行业经验)

《939新家缘》特邀嘉宾

“今年新房价格就别想怎么涨了,可能未来三年也别想涨多少,政策压力和供求比摆在那里,每年5%或许是个天花板。”

1、土地出让可能会减少。

在2019年,宁波土地出让比去年增加不少,土地出让金也创下历史新高,封顶地价也创下历史最多记录。

图:华星研策

但2020年的情况可能不会这么乐观,我的判断土地出让可能会缩量。导致明年卖地减少的主要原因,是最近刚开始执行的“限房价竞地价”政策。这一政策对于土地出让来说是实实在在的利空。

2、刚需买房会更加困难。

回首2019年,宁波的一手房市场,还是有点疯狂。日光盘,售罄的大红海报每每映入眼帘。刚需盘全年供不应求,以至于一些高价地也做起了90-120平的刚需产品,比如新湖景;

图:华星研策

另一方面,改善盘的存货持续在增加,特别是潜在供应量越来越大,除了东部新城,其他板块未来一年的库存都不会少。如果考虑到2017年以来不少改善盘陆续进入交付,二手房市场上越来越多的次新房放盘,改善的选择将会越来越大。

但这并不意味着改善盘一定会跌价,只是销售的竞争会更激烈。

3、炒房客有价无市。

二手房已经成了宁波刚需购房最重要的选择,2019年,2020年这两年刚需楼盘的供应量都非常少,因此大量的刚需人群他们在首次置业的时候都去买二手房。

2019年二手房成交超过75,000套,这是一个创历史的记录,除奉化外也超过了71,000套,这么高的一个二手房,成交量说明刚需的购房这一块需求量还是比较大。

2020年真正面临挑战的是次新房,前两年投资买这些房子的人,陆陆续续把房子挂出来,这种刚刚交付的次新房最大特点是“贵”,投资客都想狠赚一笔,报价一个比一个高。

但是,宁波最近开始实施“限房价竞地价”政策,让挂价高高在上的次新房颇为尴尬,次新房的交易将会变得特别困难。

我个人的判断,二手房的有价无市,随着二手房价格的上涨也会越来越明显。

03

邵东

江湖名号“痞子七”

宁波房地产行业业内人士

(入行十多年,长期观察宁波楼市)

2019年,宁波甬立潮头,逆市前行,地市火热,楼市表现强韧性,本人通过对2019年宁波楼市的政策、土地、住宅进行复盘后,对2020年做出一些预判。

1、政策面:“房住不炒”定位不变,继续稳地价、稳房价,促进房地产市场平稳健康发展。

供应端加快城市更新步伐,2019年浙江省提出打造未来社区,宁波白鹤、划船两个社区划入首批试点名单,2020年将加快打造未来社区步伐。

需求端,购房政策松绑概率加大,基于目前各大城市对人才的争抢激烈程度及出台的人才政策,2020年直接或间接的松绑性动作将增加,可能包括首套房认购资格、社保缴纳条件、人才认定范围。价格端依旧严格限价,部分地区价格将综合考虑GDP走势、居民可支配收入等因素限定在一个合理的涨幅范围内。

2、土地面:狼多肉少,2019年近百家房企参与拍地,过半房企颗粒无收。多数房企储备货值不足,2020年土拍市场竞争依旧激烈,土地价格持续高企。

图:华星研策

2019年本土企业表现强劲,出价能力高。2020年预计势头不减,继续重仓核心区。核心区拿地受阻,大部分房企预计将把目光聚焦外围近郊板块,外围价格有望继续走高。

3、住宅面:长三角一体化的提出,宁波作为四大都市圈之一,城市能级将进一步提高,各大新城的打造将城市内部格局扩大,由核心区向外将会呈现一定的价格梯度。政策稳定、市场健康、人口流入,城市格局持续扩大,预计2020年成交量上涨,价格稳中有升。

2019年地价上涨,多宗高价地定位180方+大平层,欲打造区域标杆,带动板块价值提升。核心区高端集聚,将挤压一部分刚需首改客户外溢,客户和资金流向外围近郊板块,带动近郊板块持续热销及价格上涨。

2019年底奉化多宗地成交,库存增加明显,且年底连续入市多个项目,消耗了大量客户,目前蓄客比有所下降,随着价格攀升,投资空间缩小,未来奉化热度会有所下降,价格逐渐趋于平稳,成交量回归理性。

图:华星研策

4、机会点:奉化的热度也印证了轨交的力量。未来的几年将迎来多条地铁的通车,地铁沿线的价值将被进一步带动。而泛东钱湖、文创港科创大走廊、临空经济区的规划利好,也极有可能成为未来的热点区域。

2020年,宁波楼市又会有何风云变幻?我们一起见证……

END

棠燕、心悦